Quando si parla di Superbonus, c’è un tema che torna spesso e genera sempre qualche dubbio: “Devo aggiornare il catasto dopo i lavori?”
La risposta non è un semplice sì o no, ma dipende dal tipo di intervento e da cosa è cambiato davvero nel tuo immobile.
Perché si parla di catasto
Il catasto è l’archivio pubblico che descrive gli immobili presenti in Italia: serve per identificarli e per calcolare le imposte. Ogni volta che un immobile cambia nella sua struttura, nella destinazione d’uso o nelle sue caratteristiche principali, bisogna che anche il catasto venga aggiornato, così da rispecchiare la nuova realtà.
Negli ultimi mesi questo tema è tornato al centro dell’attenzione perché, con la Legge di Bilancio 2024, l’Agenzia delle Entrate ha iniziato a controllare se, dopo interventi realizzati con il Superbonus, siano state presentate — quando dovute — le dichiarazioni di variazione catastale o di aggiornamento della rendita.
In pratica, il Fisco può inviare delle comunicazioni di “compliance” per invitare i proprietari a regolarizzare eventuali mancanze. Ma attenzione: questo non significa che chiunque abbia fatto lavori col Superbonus debba automaticamente aggiornare il catasto. La norma parla chiaro: l’aggiornamento va fatto solo “ove previsto”.
Quando serve aggiornare il catasto
Non tutti i lavori comportano l’obbligo di una variazione.
Se gli interventi sono di tipo energetico e non modificano l’aspetto, la forma o la disposizione interna dell’immobile, come nel caso del cappotto termico, della sostituzione degli infissi, dell’installazione di pompe di calore o della sostituzione della caldaia, in genere non è necessario aggiornare il catasto. L’immobile resta lo stesso: cambia l’efficienza, non la struttura.
Diverso è il discorso quando i lavori modificano la consistenza o la destinazione dell’immobile.
Serve una variazione catastale, ad esempio, se:
• si uniscono o si dividono unità immobiliari;
• si realizzano ampliamenti, come una veranda o una nuova stanza;
• si spostano tramezzi o si cambia la distribuzione interna dei vani;
• si cambia la destinazione d’uso (ad esempio da ufficio ad abitazione o viceversa);
• si interviene su elementi strutturali o si effettua una demolizione e ricostruzione parziale;
• oppure se, grazie ai lavori, la rendita catastale aumenta in modo significativo — in particolare, oltre il 15% rispetto a prima.
In tutti questi casi l’immobile “non è più lo stesso” e quindi il catasto deve essere aggiornato.
Chi deve occuparsene
Il committente, cioè il proprietario o chi ha commissionato i lavori, non deve fare personalmente la pratica, ma deve assicurarsi che venga seguita da un tecnico abilitato: un geometra, un architetto o un ingegnere.
È il professionista che, una volta conclusi i lavori, redige e presenta all’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio la cosiddetta pratica DOCFA (Documento Catasto Fabbricati), con la nuova planimetria e i dati aggiornati dell’immobile.
Questa pratica va presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori, cioè da quando l’immobile è di nuovo utilizzabile.
Cosa succede se non si aggiorna il catasto
Se un immobile è stato modificato ma non è stata presentata la variazione catastale, oggi l’Agenzia delle Entrate può accorgersene.
Grazie ai dati incrociati dei bonus edilizi e alle pratiche edilizie comunali, il Fisco è in grado di verificare se un intervento avrebbe dovuto comportare un aggiornamento e non è stato fatto. In questo caso può inviare una lettera di compliance, invitando il contribuente a regolarizzare la situazione senza sanzioni gravi.
Per evitare problemi, è sempre consigliabile farsi seguire dal tecnico anche nella fase finale, quella che spesso viene trascurata perché “i lavori sono finiti”.
Un catasto aggiornato significa avere una situazione chiara, evitare contestazioni e soprattutto poter vendere o affittare l’immobile senza intoppi futuri.
Un caso particolare: la rendita catastale che cambia
Un aspetto interessante è quello della rendita catastale, cioè il valore su cui si basano le imposte.
Alcuni interventi di efficientamento energetico o di miglioramento delle finiture possono, anche senza modificare gli spazi, aumentare il valore dell’immobile e quindi la sua rendita.
In questi casi, se l’aumento è considerevole (oltre il 15%), la legge prevede un aggiornamento anche solo “di rendita”. Tuttavia, non si tratta di un automatismo: serve sempre la valutazione di un tecnico che determini se le modifiche comportano realmente un aumento rilevante.
In sintesi (senza troppi tecnicismi)
• Non tutti i lavori del Superbonus richiedono aggiornamento catastale.
• Serve solo quando cambia la struttura, la superficie, la destinazione o il valore dell’immobile.
• L’aggiornamento lo fa un tecnico abilitato tramite pratica DOCFA.
• Va fatto entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
• Se non si fa quando è dovuto, l’Agenzia delle Entrate può chiedere di regolarizzare.
Un consiglio per i soci
Se avete fatto lavori col Superbonus, anche anni fa, vale la pena chiedere al tecnico o al vostro geometra di fiducia se la vostra situazione catastale è aggiornata e coerente.
Non serve allarmarsi, ma controllare: se l’aggiornamento era dovuto e non è stato fatto, è meglio sistemarlo subito, anche tramite ravvedimento, prima che arrivi la lettera dell’Agenzia.
In fondo, il catasto non è un nemico: è solo la fotografia ufficiale della nostra casa. E, come ogni fotografia, va aggiornata quando cambia qualcosa di importante.