FAQ: Buongiorno, è capitato a qualcuno che il tribunale ha reso NULLA la delibera sui lavori del 110 dopo la fine lavori, adesso chi paga i lavori e il compenso all'amministratore?

RISPOSTA: La dichiarazione di nullità della delibera non fa automaticamente “sparire” il debito per i lavori verso l’impresa né il rapporto con l’amministratore; di regola l’impresa in buona fede resta comunque titolata a chiedere il pagamento al condominio, mentre il compenso dell’amministratore è dovuto solo se c’è un valido titolo (delibera/contratto) specifico e se non emergono profili di responsabilità per come ha gestito la pratica.
Bisogna distinguere molto bene: effetto della nullità sulla delibera interna, effetti sul contratto di appalto già eseguito, e disciplina del compenso straordinario all’amministratore.

Nullità della delibera: che cosa significa davvero
Oggi l’orientamento consolidato della Cassazione è che la regola generale è l’annullabilità della delibera, mentre la nullità è riservata ai casi di gravissima carenza di potere (difetto assoluto di attribuzioni, mancanza di elementi essenziali, violazione di norme imperative, oggetto illecito o impossibile).
Nei casi Superbonus, tra le ipotesi tipiche di nullità ci sono: mancanza del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. per lavori straordinari, poteri genericissimi affidati all’amministratore su interventi indeterminati, delibere che incidono sulle singole unità senza il consenso dei proprietari, oppure deliberazioni in frontale contrasto con la disciplina del DL 34/2020.

Quando la delibera è dichiarata nulla, il giudice sta dicendo che quell’atto assembleare è inefficace ab origine come fonte di potere interno, ma non automaticamente che tutti gli effetti negoziali verso i terzi (impresa) vengano cancellati.

Contratto di appalto e impresa: chi paga i lavori
La giurisprudenza fa una distinzione molto netta tra piano interno (delibera) e piano esterno (contratto di appalto con l’impresa).

Se esiste un contratto di appalto firmato dall’amministratore quale legale rappresentante del condominio, e l’impresa ha agito in buona fede confidando nella delibera, i diritti dell’appaltatore in genere restano salvi; Cass. 16995/2014 ha chiarito che, pur essendo nulla la delibera, l’accordo contrattuale continua a spiegare effetti se il terzo era in buona fede, richiamando per analogia la regola dell’art. 2377 c.c. sui diritti dei terzi.
Diversa è l’ipotesi in cui l’amministratore abbia fatto eseguire lavori straordinari senza alcuna delibera e senza successiva ratifica: qui il Tribunale di Roma (sent. 7135/2023, commentata da Il Sole 24 Ore) ha affermato che senza delibera non sorge obbligazione in capo al condominio; il contratto è inopponibile al condominio e l’appaltatore dovrà rivalersi su chi ha agito senza poteri, salvo ratifica successiva.

Tradotto in pratica:

Se nel tuo caso c’è stata una delibera poi dichiarata nulla, ma l’appalto è stato regolarmente firmato dall’amministratore “per il Condominio” e l’impresa non poteva conoscere il vizio, è altamente probabile che il condominio resti comunque obbligato a pagare i lavori, fermo il diritto dei singoli a rivalersi internamente sull’amministratore per responsabilità (es. mancato fondo speciale, errori sui quorum, violazioni DL 34/2020).
Se invece l’appalto è nato totalmente fuori da qualsiasi deliberazione o con poteri oggettivamente inesistenti e mai ratificati, allora si apre una strada per negare l’obbligo del condominio, con possibile responsabilità diretta dell’amministratore verso l’impresa.

Riparto delle spese tra i condomini
Sul piano interno, la nullità della delibera che ha disposto i lavori può essere fatta valere contro i decreti ingiuntivi per i ratei, soprattutto nei casi in cui mancava il fondo speciale: Cass. 9388/2023 ha riconosciuto che la costituzione del fondo è condizione di validità della delibera sui lavori straordinari e la nullità è rilevabile anche in sede di opposizione a decreto.
Se la delibera è nulla, la ripartizione “speciale” eventualmente contenuta in essa cade, e si torna in linea di principio ai criteri legali o regolamentari di riparto ex art. 1123 c.c., salvo altre delibere valide che disciplinino diversamente.

Attenzione però: tutto questo non equivale a dire che “non paga nessuno”; vuol dire che occorre ricostruire chi è effettivamente obbligato (condominio, singoli, amministratore) e con quali criteri di riparto, anche alla luce di eventuali ratifiche tacite (pagamenti già effettuati, approvazione SAL, uso delle opere, ecc.).

Compenso straordinario all’amministratore
Qui il discorso si sdoppia rispetto ai lavori.

Regola generale sul compenso

L’art. 1129, comma 14 c.c. impone, a pena di nullità della nomina, che il compenso dell’amministratore sia specificato analiticamente all’atto dell’accettazione e del rinnovo.
Cass. 12927/2022 ha precisato che la delibera di nomina è nulla se non reca, o non richiama, un documento scritto approvato dall’assemblea con il compenso determinato; la specificazione non può essere implicita.

Compenso per lavori straordinari / Superbonus

Per la “indennità extra” legata ai lavori (110 o altri straordinari) è necessario che l’assemblea approvi espressamente un compenso distinto (fisso o percentuale), con importo e criteri chiari; in assenza di tale delibera l’amministratore non può pretendere ex post compensi aggiuntivi.
Una recente sentenza del Tribunale di Roma (n. 16992/2024), commentata da ANACI, ha affermato che, pur in presenza di nomina nulla per vizi sul compenso, le somme già percepite dall’amministratore in esecuzione del mandato non devono automaticamente essere restituite, se non si dimostra un indebito o un danno specifico.

Cosa comporta la nullità della delibera lavori

La nullità della delibera che approva i lavori non fa automaticamente venir meno il titolo del compenso straordinario, se questo è fondato su una delibera o un contratto separato, formalmente valido.
Se invece il compenso era “agganciato” unicamente alla delibera lavori che il giudice ha dichiarato nulla (es. voce inserita nello stesso punto deliberativo, senza altro atto), allora è ragionevolmente sostenibile che l’amministratore non possa esigere ulteriori somme su quel titolo; quanto già percepito andrà valutato caso per caso, anche alla luce dell’attività concretamente svolta e di eventuali profili di responsabilità.

Responsabilità personale dell’amministratore
Se la nullità nasce da violazioni che l’amministratore avrebbe dovuto prevenire (mancato fondo speciale, delibere ultra vires, assenza di poteri, gestioni avventate di appalti 110) si apre il tema della sua responsabilità verso il condominio: azione per danni, revoca per giusta causa, possibile richiesta di rifusione di interessi, spese legali, differenziali economici derivati dalla perdita del bonus o da contenziosi.
Nei casi Superbonus, questo è particolarmente delicato perché il danno non è solo “il costo dei lavori”, ma anche la perdita (parziale o totale) del beneficio fiscale e l’eventuale blocco dei crediti in capo al condominio o alle imprese.

Come muoversi nel caso concreto
La linea operativa che suggerirei è:

rinegoziare accordi (anche transattivi) per evitare che gli esodati del condominio finiscano schiacciati tra impresa, fisco e contenzioso interno.

acquisire la sentenza integrale per capire esattamente perché la delibera è stata dichiarata nulla (mancanza fondo, vizi sui quorum, violazione DL 34/2020, difetto di attribuzione, e così via);

esaminare il contratto di appalto (chi ha firmato, in quale qualità, clausole su Superbonus, condizioni sospensive, clausole di recesso e penali) e verificare se ci siano stati comportamenti di ratifica da parte dell’assemblea (pagamento di SAL, approvazione consuntivi, ecc.);

recuperare tutte le delibere sul compenso dell’amministratore (nomina, rinnovo, eventuale compenso straordinario per il 110) per capire se il titolo del compenso esiste ancora o se è travolto dai vizi;

valutare con un legale di fiducia se vi sono i presupposti per: